El contrato de locación es uno de los vínculos jurídicos más comunes en la vida diaria. Ya sea para alquilar una vivienda, un local comercial o incluso una maquinaria, este contrato está regulado detalladamente en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. A través de este artículo, conocerás su concepto legal, características, plazos, obligaciones de las partes, formas de extinción y efectos, con claridad y precisión jurídica.
📘 Definición del contrato de locación
El artículo 1187 del Código Civil y Comercial define el contrato de locación de la siguiente forma:
“Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.”
Esto significa que el contrato de locación consiste en ceder el uso y goce de una cosa (mueble o inmueble) durante un tiempo determinado, a cambio de una prestación dineraria. La locación no transfiere la propiedad ni el dominio, sino solo el uso temporal.
Además, el mismo artículo aclara que, en forma supletoria, se aplican las normas sobre consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
✍️ Forma del contrato de locación
El artículo 1188 establece que el contrato debe ser celebrado por escrito cuando se trate de:
- Inmuebles,
- Bienes muebles registrables,
- Una universalidad que incluya alguna de las anteriores,
- O parte material de un inmueble.
También deben constar por escrito las prórrogas y modificaciones del contrato original.
La falta de forma escrita no invalida necesariamente el contrato, pero dificulta su prueba y oponibilidad frente a terceros.
📌 Objeto y destino de la locación
Objeto (art. 1192 CCCN)
El contrato de locación puede tener por objeto:
“Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, si es determinable, aunque sea solo en su especie.”
Esto incluye bienes muebles o inmuebles, siempre que sean cosas lícitas, determinables y no fungibles. Por defecto, el contrato incluye los productos y frutos ordinarios, salvo que se pacte lo contrario.
Destino de la cosa locada (art. 1194 CCCN)
El destino que el locatario debe dar a la cosa es el acordado en el contrato. Si no se especifica:
- Se presume el que tenía al momento de locarse,
- O el que se da a cosas análogas en ese lugar,
- O el que corresponde a su naturaleza.
Si el destino es mixto (por ejemplo, vivienda y local), se aplican las normas correspondientes al destino habitacional.
⏱️ Tiempo de la locación: plazo mínimo, máximo y excepciones
Plazo máximo (art. 1197)
El plazo máximo legal para el contrato de locación es:
- 🔹 20 años para destino habitacional,
- 🔹 50 años para otros destinos (comercial, rural, profesional).
Cualquier renovación no puede superar ese máximo contado desde el inicio.
Plazo pactado y excepciones (art. 1198)
El plazo mínimo legal varía según el destino del inmueble:
- 🏡 Vivienda permanente: 2 años (incluso si es con muebles).
- 🏢 Otros destinos (comercio, profesional, etc.): 3 años.
- ⏳ Temporales: se rigen por los usos y costumbres del lugar.
Si no se pacta plazo, se aplican estas reglas por defecto.
Excepciones válidas al plazo mínimo:
- Contratos con fines turísticos u ocasionales.
- Alquileres temporarios por razones laborales o académicas.
- Contratos de menos de 3 meses si no se renuevan automáticamente.En general, por lo que establezcan los usos y costumbres conforme a al texto legal actual.
⚖️ Efectos del contrato de locación
Una vez celebrado el contrato, nacen efectos jurídicos concretos para ambas partes, conforme a los artículos 1200 a 1226 del Código:
- El locador debe entregar y conservar la cosa en condiciones.
- El locatario debe pagar el precio y usar el bien conforme al destino.
Además, hay efectos frente a terceros: por ejemplo, el contrato subsiste aun si la cosa es vendida (art. 1189), y puede ser continuado por convivientes del locatario fallecido (art. 1190).
📓 Obligaciones del locador
Entregar la cosa (art. 1200)
Debe entregar el bien conforme a lo pactado, en estado apropiado para su destino. No responde por defectos que el locatario conocía o podía conocer.
Conservar la cosa (art. 1201)
Debe mantener el bien en condiciones y realizar reparaciones estructurales. Si se niega a hacerlo, el locatario puede realizarlas por su cuenta, con notificación previa:
- Urgentes: luego de 24 horas de intimación.
- No urgentes: luego de 10 días.
Garantías legales
Debe garantizar al locatario:
- El uso pacífico del bien,
- La evicción,
- Y la ausencia de vicios ocultos.
💼 Obligaciones del locatario
Usar el bien conforme al destino (art. 1205)
No puede variar el destino, ni siquiera si no causa perjuicio al locador.
Conservar el bien (arts. 1206 y 1207)
Debe conservar el inmueble en buen estado y hacer reparaciones menores. Responde por deterioros, salvo caso fortuito o culpa del locador.
Pagar el precio (art. 1208)
Debe pagar el precio acordado y cualquier otra prestación periódica. A falta de convenio:
- Bienes muebles: pago de contado.
- Inmuebles: pago mensual adelantado.
El cobro del canon tiene vía ejecutiva.
Cargas y contribuciones (art. 1209)
Paga:
- Cargas por el uso del bien.
- Expensas ordinarias.
No paga:
- Impuestos sobre la cosa.
- Expensas extraordinarias (salvo pacto).
Restituir la cosa (art. 1210)
Debe devolver el bien en el estado en que lo recibió, salvo desgaste normal.
📚 Mejoras (arts. 1211 y 1212)
Puede realizar mejoras si:
- No están prohibidas,
- No alteran la cosa,
- Y no fue intimado a restituir.
Reclama el valor de mejoras necesarias, pero no de útiles o suntuarias.
🔄 Cesión y sublocación (arts. 1213 a 1216)
🤝 ¿Qué es la cesión?
La cesión de contrato implica que el locatario transfiere su posición contractual a un tercero. Este asume todos los derechos y obligaciones del contrato, reemplazando al locatario.
Según el art. 1213, debe cumplir los requisitos de los arts. 1636 y siguientes, y puede estar prohibida por contrato.
🏠 ¿Qué es la sublocación?
La sublocación es cuando el locatario da en alquiler una parte o todo el bien a un tercero, sin ceder su posición contractual.
Para hacerlo:
- Debe notificar al locador,
- Informar nombre, domicilio y destino del sublocatario.
El locador puede oponerse en 10 días. El silencio implica aceptación.
Relaciones entre sublocador y sublocatario
- Se rigen por el contrato de sublocación.
- Deben respetar los límites del contrato principal.
Acciones directas
- El locador puede reclamar directamente al sublocatario (pago, daños).
- El sublocatario puede exigir al locador el cumplimiento del contrato original.
❌ Extinción de la locación
Causas (art. 1217)
- Cumplimiento del plazo,
- Requerimiento (art. 1218),
- Resolución anticipada por incumplimiento.
Continuación (art. 1218)
Si el locatario permanece, el contrato sigue hasta notificación fehaciente.
Resolución por incumplimiento (art. 1219)
El locador puede resolver si el locatario:
- Cambia el destino,
- Abandona o deteriora la cosa,
- No paga por 2 periodos,
- U otra causa pactada.
El locatario puede resolver si el locador:
- No conserva la cosa,
- No garantiza evicción o vicios (art. 1220).
Rescisión anticipada (art. 1221)
El locatario puede rescindir abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro.
⚖️ Efectos de la extinción
Intimación y desalojo (art. 1222)
El locador debe intimar al pago antes de demandar desalojo. Si se niega a recibir las llaves, el locatario puede hacer consignación judicial.
Restitución (art. 1223)
El bien debe ser restituido. El desalojo judicial no puede ejecutarse en menos de 10 días.
Mejoras (art. 1224)
El locatario puede retirar mejoras útiles o suntuarias, salvo pacto en contrario o daño a la cosa.
Fianza (art. 1225)
El fiador se libera al vencer el contrato. Requiere consentimiento expreso para prórrogas posteriores.
✅ Conclusión
El contrato de locación en Argentina está cuidadosamente regulado por el Código Civil y Comercial. Establece derechos y obligaciones recíprocas claras, protege a ambas partes y brinda herramientas legales para resolver conflictos.
Ya sea que actúes como locador o locatario, conocer la normativa vigente te permite contratar con seguridad, cumplir con la ley y evitar situaciones problemáticas.
