1. Definición y concepto del contrato de compraventa
El contrato de compraventa es uno de los pilares fundamentales del derecho privado, regulado detalladamente en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Se trata de un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, por el cual una parte —el vendedor— se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra —el comprador— se obliga a pagar un precio en dinero.
El artículo 1123 del Código establece con claridad este concepto: “Hay compraventa si una parte se obliga a transferir el dominio de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.”
La compraventa puede recaer tanto sobre cosas muebles como inmuebles, y también puede referirse a derechos, siempre que estos sean susceptibles de valoración económica. Se trata de una figura jurídica de uso cotidiano, tanto en el ámbito comercial como civil, y su regulación responde a la necesidad de dotar de seguridad y previsibilidad a los intercambios patrimoniales.
Desde un enfoque didáctico, puede afirmarse que este contrato tiene por finalidad última el cambio de propiedad a cambio de un precio cierto en dinero, siendo esta característica la que lo diferencia de otras figuras contractuales, como la permuta o la donación.
2. Caracteres del contrato de compraventa
El contrato de compraventa presenta diversos caracteres jurídicos que permiten identificarlo dentro del universo de los contratos típicos:
- Bilateral: genera obligaciones recíprocas para ambas partes, que se encuentran en una relación de interdependencia.
- Oneroso: ambas partes obtienen un beneficio patrimonial, ya que el vendedor recibe dinero y el comprador adquiere un bien.
- Conmutativo: las prestaciones se encuentran determinadas desde el inicio, permitiendo a las partes valorar sus respectivos beneficios.
- Consensual: en principio, se perfecciona con el simple consentimiento, salvo que la ley o las partes exijan una forma especial (como la escritura pública en el caso de inmuebles).
- Traslativo del dominio: su principal efecto es la transferencia del derecho real de dominio, si bien, en ciertos supuestos, puede tratarse solo de una obligación de hacer (entregar la cosa y constituir la tradición).
Estos caracteres convierten a la compraventa en uno de los contratos más utilizados en la práctica jurídica, tanto en operaciones cotidianas como en complejas transacciones comerciales.
3. Objeto del contrato: la cosa vendida
El objeto de la compraventa está constituido por la cosa que se vende. El artículo 1129 del Código establece que pueden venderse todas las cosas que están en el comercio y que pueden ser objeto de contrato.
En este sentido, el objeto debe ser:
- Lícito: no puede estar prohibido por la ley.
- Determinable: debe poder identificarse al momento de la ejecución del contrato.
- Susceptible de valoración económica: dado que su adquisición se intercambia por un precio en dinero.
Puede tratarse de cosas presentes o futuras (como sucede en la venta de productos que aún no han sido fabricados),en este caso, el contrato se entiende sujeto a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir y el vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. También pueden se objeto del contrato de compraventa cosas ciertas o inciertas (por ejemplo, “uno de los cuadros de la colección X”), y cosas muebles o inmuebles.
En el caso de los derechos que tengan contenido patrimonial, como por ejemplo un derecho de usufructo o una posición contractual, el negocio útil para ello es el “Contrato de Cesión de Derechos”, regulado en los arts. 1614 a 1631 del CCyC. Por otro lado, no pueden venderse bienes fuera del comercio, cosas ilícitas o derechos personalísimos.
Venta de cosa ajena
El Código admite la venta de cosa ajena, siempre que no exista una prohibición legal expresa. La validez del contrato no se ve afectada por la falta de dominio del vendedor, aunque esto puede generar responsabilidad en caso de que no pueda efectivizar la entrega del bien.
Cosas fungibles y cosas determinadas
Es relevante también distinguir entre cosas fungibles, que se determinan por su género (por ejemplo, una tonelada de trigo), y cosas determinadas o individualizadas (como una obra de arte específica). Esta distinción influye en el modo de cumplimiento y en los riesgos de pérdida o deterioro.
4. El precio en la compraventa
El segundo elemento esencial de este contrato es el precio, que debe consistir en una suma de dinero. Si la contraprestación no se realiza en dinero, se está ante otro contrato (por ejemplo, una permuta).
El precio debe ser:
- Cierto o determinable: debe poder cuantificarse con precisión, ya sea de forma directa o mediante criterios objetivos fijados en el contrato.
- Sincero: no puede ser simulado o ficticio.
- Serio y proporcional: no es necesario que sea equivalente exacto al valor de mercado, pero no debe ser irrisorio, ya que podría dar lugar a la nulidad del contrato por falta de causa.
El artículo 1132 establece que si el precio ha de ser fijado por un tercero, y éste no lo hace, cualquiera de las partes puede solicitar que lo fije un juez, siempre que ello no sea contrario a la voluntad de las partes.
Modalidades del precio
El precio puede pactarse en distintas modalidades: al contado, en cuotas, con intereses o sin ellos. También puede incluir cláusulas de ajuste, como por ejemplo en función de un índice oficial. Su forma de pago debe estar claramente estipulada para evitar conflictos interpretativos.
5. Obligaciones de las partes
a) Obligaciones del vendedor
El vendedor, como parte que transfiere el dominio del bien, asume diversas obligaciones que tienen su origen en la ley y pueden ampliarse por convención:
- Entregar la cosa(art. 1137 y 1139): en el tiempo, modo y lugar convenidos. Esta entrega puede ser material o simbólica (tradición ficta), y debe comprender los accesorios necesarios para su uso.
- Conservar la cosa hasta su entrega (art. 1138): responde por pérdida o deterioro si media culpa, además están a su cargo los gastos de entrega.
- Garantizar la posesión pacífica: el vendedor debe garantizar que el comprador no será perturbado en su posesión por terceros con mejor derecho (evicción).
- Garantizar la cosa contra vicios ocultos: es responsable si la cosa presenta defectos que la hagan impropia para el uso convenido o disminuyan su valor, y el comprador no los pudo advertir.
b) Obligaciones del comprador
El comprador también debe cumplir con sus deberes contractuales:
- Pagar el precio: en la forma, tiempo y lugar pactados.
- Recibir la cosa y los documentos relacionados con el contato.
- Gastos de la venta: salvo pacto en contrario, los gastos de escritura, inscripción y entrega corren por su cuenta.
La mora en el pago puede generar intereses, cláusulas penales o, incluso, la resolución del contrato si se configura un incumplimiento esencial.
6. Compraventa de cosas muebles
La compraventa de cosas muebles posee particularidades específicas en el régimen del Código Civil y Comercial. Es una modalidad muy frecuente en la vida cotidiana y en el tráfico comercial.
Entre sus características destacan:
- Formalidad flexible: salvo casos excepcionales (como automotores o armas de fuego), no se requiere forma especial para la validez del contrato.
- Transferencia del dominio: en principio y salvo excepciones, se produce con la tradición de la cosa, es decir, con la entrega efectiva o simbólica del bien.
- Garantías legales: se aplican las mismas normas generales sobre evicción y vicios redhibitorios, con plazos más breves para reclamar.
Además, la compraventa de cosas muebles puede sujetarse a condiciones suspensivas (por ejemplo, aprobación del comprador) o resolutorias (por ejemplo, incumplimiento del pago), lo que incide en la adquisición del dominio.
Es importante también considerar la existencia de regímenes especiales, como el de la venta de bienes de consumo, regulada por la ley de defensa del consumidor.
7. Cláusulas adicionales en los contratos de compraventa
Una ventaja del contrato de compraventa es su flexibilidad contractual, lo que permite a las partes introducir cláusulas que se ajusten a sus necesidades, siempre que no sean contrarias a normas imperativas.
Algunas de las cláusulas frecuentes incluyen:
- Pacto de reserva de dominio: el vendedor conserva el dominio hasta el pago total del precio.
- Pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos.
- Pacto de preferencia: es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide enaje-narla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
- Pacto comisorio: se establece que el contrato se resuelve automáticamente si una de la s partes incumple.
- Cláusula penal: se fija una suma de dinero como indemnización en caso de incumplimiento.
- Pacto de retroventa: el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa en un plazo determinado.
- Condición suspensiva o resolutoria: sujeta la eficacia del contrato a la ocurrencia o no de un hecho futuro.
Estas cláusulas permiten prevenir conflictos y adaptan el contrato a las particularidades de la relación jurídica.
8. El boleto de compraventa
El boleto de compraventa es una figura típica del derecho argentino, especialmente en las compraventas inmobiliarias. Consiste en un acuerdo por el cual las partes se obligan a celebrar en el futuro la escritura traslativa de dominio. En un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa.
Aunque no transfiere el dominio, el boleto tiene efectos jurídicos relevantes:
- Genera una obligación de escriturar a cargo del vendedor.
- Permite al comprador solicitar judicialmente la escrituración forzada si cumple con sus obligaciones.
- Puede habilitar la posesión del bien al comprador.
- Puede ser oponible a terceros si se encuentra inscripto o si hay posesión pública.
El boleto debe contener los datos esenciales del contrato (identificación de las partes, individualización del inmueble, precio, plazos), y suele ser la antesala de la escritura pública definitiva.
Boleto y escritura
La diferencia entre boleto y escritura es que la escritura pública es la forma exigida para transferir el dominio de inmuebles, de conformidad con los artículos 1017 y 1185 del Código. El boleto, en cambio, genera derechos personales, no reales, aunque puede adquirir fuerza frente a terceros si hay posesión y buena fe.
Fuente:
- Derecho Civil, Contratos, Alejandro Borda.Ed. La Ley/ Edicion 2016
- Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.